Miles de hipotecas firmadas en Martorell y el resto del Baix Llobregat incluyeron cláusulas que trasladaban íntegramente al consumidor los gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considerado abusivas muchas de estas cláusulas, lo que abre la puerta a reclamar la devolución de determinados importes. A continuación se explica, con criterios jurídicos y de forma práctica, cómo funciona esta reclamación.
¿Qué son los gastos de formalización de la hipoteca?
Cuando se firma una hipoteca se generan varios gastos asociados a su constitución: la escritura ante notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad, los honorarios de la gestoría que tramita la documentación, la tasación del inmueble y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Durante años, muchas entidades bancarias impusieron mediante cláusula contractual que todos estos gastos corrieran a cargo exclusivo del cliente, con independencia de a quién beneficiara realmente cada trámite.
¿Por qué se pueden reclamar estos gastos?
Cláusulas declaradas abusivas por el Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo, en sentencias como la STS 705/2015, de 23 de diciembre, y las SSTS 44 a 49/2019, de 23 de enero, declaró que la cláusula que atribuye todos los gastos de constitución al prestatario, sin distinción ni matización, es nula por abusiva conforme al artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) y a la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación. La nulidad no significa que todos los gastos deban devolverse al 100%, sino que corresponde repartirlos según a quién beneficia cada concepto, de acuerdo con la normativa aplicable en el momento de la firma.
¿Qué gastos concretos se pueden reclamar?
- Gastos de notaría: el Tribunal Supremo entiende que deben repartirse entre banco y cliente, ya que ambos son interesados en el otorgamiento de la escritura.
- Gastos de registro de la propiedad: corresponden a la entidad bancaria, puesto que la inscripción protege principalmente su garantía hipotecaria.
- Gastos de gestoría: en general se consideran a cargo del banco, al ser quien tiene interés directo en la correcta tramitación administrativa del préstamo.
- Gastos de tasación: habitualmente se atribuyen al cliente, salvo que se acredite abuso o falta de transparencia específica en su imposición.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): para hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018 correspondía, según la jurisprudencia, al prestatario en la mayoría de supuestos, mientras que a partir de esa fecha, tras el Real Decreto-ley 17/2018, la obligación tributaria recae legalmente en el banco.
Si la hipoteca se firmó a partir del 16 de junio de 2019, se aplica la Ley 5/2019, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), que ya establece por ley un reparto distinto: notaría, registro, gestoría e IAJD quedan a cargo del banco, mientras que la tasación y la primera copia de la escritura para el cliente corren por cuenta de este.
Requisitos para poder reclamar en Martorell
Para valorar una reclamación conviene comprobar lo siguiente:
- Que la hipoteca se haya firmado con un consumidor persona física, no con fines empresariales o profesionales.
- Que la escritura contenga una cláusula que atribuya expresamente todos los gastos de formalización al prestatario.
- Que se conserven, en la medida de lo posible, la escritura de préstamo hipotecario y las facturas o justificantes de pago de notaría, registro, gestoría y tasación.
- Que no exista ya una sentencia firme previa sobre el mismo contrato que resuelva la cuestión.
¿Cuál es el plazo para reclamar?
La acción de nulidad de la cláusula abusiva no está sujeta a plazo de prescripción, ya que la nulidad de pleno derecho es imprescriptible. Sin embargo, la acción para exigir la restitución de las cantidades pagadas de más sí puede quedar sometida al plazo general de prescripción de acciones personales, que el artículo 1964 del Código Civil fija en cinco años tras la reforma operada por la Ley 42/2015. El cómputo del inicio de ese plazo ha sido interpretado de forma diversa por los tribunales, por lo que, como criterio prudente, resulta aconsejable no demorar la reclamación y valorar el caso cuanto antes con asesoramiento legal.
Pasos concretos para reclamar los gastos hipotecarios
1. Recopilar la documentación
Es necesario localizar la escritura de préstamo hipotecario y, si es posible, las facturas de notaría, gestoría, registro y tasación. Si no se conservan, pueden solicitarse copias al notario autorizante, al Registro de la Propiedad correspondiente o a la propia entidad gestora.
2. Reclamación previa a la entidad bancaria
Antes de acudir a los tribunales conviene presentar una reclamación extrajudicial ante el servicio de atención al cliente del banco, exponiendo los conceptos que se solicitan y aportando los justificantes disponibles. Algunas entidades resuelven de forma favorable, total o parcialmente, evitando así el proceso judicial.
3. Reclamación ante el Banco de España (si procede)
Si la entidad no responde en el plazo legalmente previsto o la respuesta es insatisfactoria, puede presentarse una reclamación ante el Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España, aunque su resolución no tiene carácter vinculante para el banco.
4. Vía judicial
Si no se obtiene una solución satisfactoria, procede interponer una demanda de nulidad de cláusula abusiva y reclamación de cantidad. Para hipotecarios de Martorell y municipios de su partido judicial, la competencia territorial suele corresponder al Juzgado de Primera Instancia de Martorell o, según el domicilio del consumidor o la ubicación del inmueble, al juzgado que resulte competente conforme a las normas de competencia territorial en materia de condiciones generales de la contratación.
¿Qué cantidades se pueden recuperar?
El importe recuperable depende de la fecha de firma de la hipoteca, del reparto de gastos aplicado en cada caso y de los conceptos efectivamente acreditados con factura. No es posible ofrecer una cifra fija, ya que cada operación hipotecaria tiene sus propios importes de notaría, registro, gestoría y tasación, además de intereses legales que puedan corresponder desde el pago hasta la devolución. Cualquier cifra que se maneje antes de estudiar la documentación concreta debe entenderse como meramente orientativa.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar si mi hipoteca ya está cancelada?
Sí, la cancelación del préstamo no impide reclamar los gastos de formalización, siempre que la acción de restitución no haya prescrito conforme a los criterios explicados anteriormente.
¿Necesito conservar todas las facturas originales?
Es recomendable, aunque no siempre imprescindible, ya que determinados justificantes pueden solicitarse de nuevo al notario, al registrador o a la gestoría que intervino en su momento.
¿El banco puede negarse a devolver estos gastos?
Sí, es habitual que la entidad rechace la reclamación extrajudicial, lo que en muchos casos obliga a acudir a la vía judicial para obtener una resolución sobre el fondo del asunto.
¿Se puede reclamar si la hipoteca es de una segunda vivienda?
Sí, siempre que el titular tenga la condición de consumidor, es decir, que no haya contratado el préstamo en el ejercicio de una actividad empresarial o profesional.
¿Qué ocurre si mi hipoteca se firmó después de junio de 2019?
En ese caso se aplica la Ley 5/2019 (LCCI), que ya distribuye legalmente los gastos entre banco y cliente, por lo que la reclamación se centrará en comprobar si el reparto aplicado en la práctica se ajustó a lo que exige esta norma.